名古屋リーマンブログ

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【定期借家契約と消費税10%】シャッピングセンターに入ってるテナント、小売店(専門店)は厳しい環境に囲まれて青息吐息です。(T_T)

 

今日はお仕事の話しです。

 

うちの会社は、小売業なので、

いろんな集客力ある場所と、テナント契約します。

 

集客のある場所に出店

 

たとえば、

 

イオンやアピタ、ピアゴ、ヨシヅヤ、

イトーヨーカドー、バロー、駅プラザ内、

名古屋駅地下街(エスカ、サンロード、ユニモール)、

栄地下街、etc.などなどです。

 

今のご時世、

飲食は、美味くてそこそこの値段ならば、けっこう集客があります。

ただ、物販は厳しいと思います。

 

なかなかお客の財布の紐が固いのが現状です。

 

撤退するのも厳しい

 

そうすると、

やっぱり、私らのようなテナントは、不採算店舗があると、

契約期間が過ぎるまえに、その場所から出たいと思うわけです。

 

いわゆる退店(閉店)です。

 

ですが、契約があるのに、こちらから出たいとはなかなか言えないわけです。

 

それは、出店契約をするさいに、

半分、首根っこをつかまれている契約をしているからなんです。

 

 

少し大げさな言い方かも知れませんが、

けっこう退店費用がかかるんです。

 

まず、出店時、

保証金を差し入れるんです。

 

どうでしょう、イオンとかSC(ショッピングセンター)とよばれるところであれば、

一昔前よりは、だいぶ安くなったとはいえ、

今でも300万円前後は保証金を差し入れなければなりません。

 

例えば、3年とか5年の契約期間が多いんですが、

1年や2年で、途中退店という話になると、300万円の半分の150万円とか、最悪はすべてショッピングセンターに持ってかれる契約の場合もあります。

 

厳しいですよね~~。

 

でも、このまま営業を続けてても、赤字ばかりで、黒字が見込めなければ、

損切りということで、退店せざるをえないんです。

 

で、これだけでは終わりません。

 

原状回復費用(原状復帰費用)ということで、

退店時は、借りる前と同じ状況にするという悪魔の契約があります。

 

要は、

「飛ぶ鳥あとを濁すな!キレイにしてから出て行けよ!」

 

っていうことなんです。

 

これがバカにならない費用になることもあります。業者にお願いするにしても100万円単位で飛んでいくこともあるでしょう。

 

よく考えれば、個人で借りるアパート賃貸借契約とそんなに基本は変わらないかもしれないですが、金額はやはり大きくなってきます。

 

ゼロが1つ違いますよね。

 

2000年に立場が逆転?

 

で、昔は、イオン、アピタ、イトーヨーカドー、バローさんなどなど、

普通借家契約で契約をしてたんですが、今は(2000年以降)、定期建物賃貸借契約(定期借家契約)が主流です。

2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の中で、定期借家権が導入され、一定の契約期間に達したら契約が終了する借家制度が誕生した。

 

定期借家、何が普通借家と違うのか?

というと、

 

普通借家は、原則、借主保護で、

正当な事由(戻ってそこに住む必要がある、売らなければならないなど借家を明け渡してもらう理由)がないと、

 

貸主の都合で出てけとはいえないことです。

 

ですが、定期借家契約は、

原則として更新がないため、契約期間満了後は、借主は退去しなければならない

ただし、貸主と借主双方が合意すれば、再契約は可能である。

 

ということは、貸主有利です。

貸主がイヤな借主(家賃滞納が頻繁、近隣とのトラブルを起こす等)だった場合は、契約期間満了したら、簡単に追い出すことができます。

 

いい借主であれば、貸主は契約期間満了前に、更新の打診があります。

ですが、借主が賃料が下がらないと出ていきたいな~~と思う場合は、交渉次第ですが、賃料が下がる場合もあります。

 

ショッピングセンターにとって、魅力的な小売店にならないといけないってことなんですが、なかなか現状は厳しいですね。

 

大きな資本(ユニクロやニトリ等)には、なかなか勝てません。おんなじ戦略では当然、ダメで、ニッチなすきま狙いですね。

 

結び

 

それよりも、もっと大きな影響があるのが、

 

消費税10%です。

 

この引き上げが、もしホントになったら、ますます、中小企業の小売店の物販を苦しめます。

 

これは確実です。単純に2%売上が減るんです。

企業努力でなかなかなんともできませんよね。

 

衆院選まで、あと3日!

消費税据え置きの党はどこだったかな?

 

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おしまい

 

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